博客新闻资讯网致力于打造"新,快,具活力"的新闻资讯门户网站

单宜楠新闻博客资讯网

深圳在2016年3月份房价达到顶点

发布:admin05-09分类: 汽车

  这篇文章我收集了大量数据,你看过之后一定会很有收获,对全国房价上涨规律会有一个大致了解。我采集了安居客上的房价数据,从2015年2月至2018年1月,基本上覆盖了这一轮房价上涨的大周期,以合肥为例:

  2014年多地放开限购之后,全国楼市开始进入新一轮房价上涨周期,深圳于2015年3月开始大幅上涨,这是全国房价上涨启动最早的城市。深圳是改革开放的最前沿,也是中国经济活动最活跃的地区,再加上深圳土地资源稀缺,房价容易被炒作。

  珠海跟深圳同属经济特区,房价历来强势,地理位置上与深圳也十分接近,上涨时间点仅次于深圳,于2015年4月启动上涨。深圳作为珠三角房价的引爆点,珠海则跟深圳几乎联动上涨。

  继珠海深圳之后,2016年2月份,东莞、惠州、中山三个深圳周边的二三线城市开始启动,但这个时间比深圳晚了近一年。值得注意的是,深圳在2016年3月份房价达到顶点,也可以认为深圳的投机资金向外围溢出。

  广州在这次轮动中表现得极为温和,不论从涨幅还是上涨时间点上,都要显得弱势许多。就连跟广州最近、与深圳最远的佛山,上涨时间也受到一定的影响。同为珠三角的一线城市,深圳还是独领风骚。

  长三角城市群启动最早的城市是上海,从2015年10月份开始,与上海一起联动的城市是苏州。仅次于上海和苏州的是南京和合肥,这也是房价上涨“四小龙”的两座城市,从2016年2月份同时启动上涨,我们可以看到合肥和南京房价其实也是联动上涨的。

  以上这四座城市,也是长三角规划的核心城市。杭州主要是由于上周期炒作太厉害,伤及楼市根本,启动较慢。我们看到2016年6月份宁波和无锡也开始上涨,宁波是长三角核心城市中排位最后的城市,直到9月份和12月份,才轮动到嘉兴、常州和徐州。

  “四小龙”中的南京和苏州,在这轮房价上涨中的涨幅,并没有我们想象中的那么大,都只有40%左右,这个表现只能算中等。而基准房价较低的合肥、常州、徐州、昆山,涨幅表现亮眼。

  除去杭州之外,我们可以看到房价先从一线城市轮动到核心二线城市,再从核心二线城市轮动到三四线城市。长三角城市也是典型的经济活跃地带,实体经济非常发达,产业链十分成熟,这是房价表现突出的内因。

  环渤海湾城市群启动最早的毫无疑问是北京,但是北京比其他两大城市群在启动时间上还算是比较晚的。与北京同步启动的还有天津,我们可以看出,天津跟北京是联动上涨的。

  继北京天津之后,与北京最近的环京地带开始活跃,在北京和天津之间的廊坊启动上涨,这个时间是2016年5月。2016年7月,石家庄紧接着被带动起来。9月份,青岛和济南启动上涨,12月份轮动到唐山,秦皇岛这些三四线城市。

  环京的廊坊和石家庄,表现得异常活跃,尽管涨幅巨大,但房价没有支撑,在快速下跌之中。不难看出,环渤海湾的房价轮动,也是遵循从一线到二线核心城市,再由二线核心城市到周边三四线城市。

  东南沿海城市最早启动的时间是2015年3月份(深圳)和2015年10月份(上海),而中部城市最早启动的城市是武汉和郑州,时间为2016年2月。其实这个时间点跟绝大部分东部二线核心城市的轮动节奏重合,也跟北京和天津的时间点一致。

  当武汉和郑州上涨起来,长沙和南昌才在2016年9月份和11月份启动上涨,表现要弱于中东部的其他二线省会城市。经济基本面更差一些的三四线城市,比如九江、洛阳等,在12月份才开始上涨,更为北方的省会城市太原,直到2017年4月份才启动。

  武汉涨幅为76.7%,郑州为50.8%,两个城市在中部城市中的房价最高,涨幅也基本超过其他绝大部分城市。长沙虽然涨幅57.6%,但房价绝对值较小。从这点上能够看出,武汉和郑州在中部城市中的地位最高。我们知道已获批的长江中游城市群和中原城市群,分别以武汉和郑州为核心,这从侧面也体现出政策的重要性。

  西部城市启动的时间更晚,除了兰州之外,像成都、昆明、南宁、呼和浩特、重庆、贵阳、西安等,都在2017年2-3月才开始轮动。不论从房价绝对值、涨幅还是上涨时间上来说,成都毫无疑问是西部地区的霸主,在成渝城市群中,成都占有最重要的一席之地。

  所有城市房价上涨基本上是遵循从东部到西部的轮动规律,其实如果你再仔细观察一下,房价上涨也有从南向北的轮动。

  以安徽为例,合肥自2016年2月份开始启动上涨,直到10月份,芜湖、阜阳、六安和蚌埠才开始启动。值得注意的是2016年10月份,正是合肥执行限购的时间。芜湖是安徽第二经济大市,而阜阳是安徽第一人口大市。

  2016年12月份,马鞍山、黄山、安庆、淮南开始上涨,而排在最后的是亳州、淮北、宿州、池州,直到2017年6-7月份才开始启动。

  我们再来看省内各市的涨幅,上涨最大的是黄山,达到74.3%(数据误差可能较大)。但是我认为黄山炒作成分较大,类似于海南三亚,旅游地产概念较强,房价没有支撑,容易大起大落。其次是芜湖,达到60%。

  合肥都市圈的成员,比如芜湖(60%)、六安(54.1%)、滁州(51.3%)、安庆(26.1%)、淮南(25.2%),都有不错的涨幅,均显著高于其他地市。经济基础差,距离都市圈较远的淮北(16.4%)和宿州(12%),无论从涨幅还是轮动时间上来看,表现都要相对弱势一些。

  合肥房价从2016年2月份开始上涨,直到2016年12月份达到历史最高点,整个快速上涨过程完全集中在2016年整年,所以有了合肥房价涨幅全球第一一说。那么合肥在这次大周期中,涨幅排名究竟如何,房价到底超越了几个城市?

  以2015年2月份房价数据为基准房价,以2018年1月份房价数据为当前房价,计算涨幅,然后排名。我们可以看到,涨幅最大的城市居然是三大城市群中的二三线城市,廊坊炒作过度,还在深度下调。

  中山和惠州超出了我的预料,更不可思议的是,它们已经涨了接近两年,却还未见顶,主要是基本不限购,我的预感是,马上要迎来下跌。

  合肥涨幅85.5%,在所有城市中,涨幅第7。值得注意的是,在长三角城市中,合肥涨幅是最高的,比其他核心城市都要高出不少。

  我们还可以看到一个特点,所有的一线城市,在这轮大周期中,房价涨幅都不是最高的。房价涨幅排在前面的,绝大部分是三大城市圈中的核心城市,以及经济总量较高的二三线城市。

  中西部的省会城市,比如武汉,郑州,长沙,成都,已经开始超越一些东部热点城市。中西部的三四线城市涨幅要逊于省会城市,东北地区和西北地区,基本上已经沦陷。

  由于涨幅巨大,合肥房价在全国城市中的排名也上升明显。在2015年2月份,合肥房价仅7700元/平米,50城排名27位。2018年1月份,合肥房价已经升至14285元/平米,50城排名第18位,名次上升9位。

  在过去两年中,合肥房价先后超越了9个城市,分别为:嘉兴、昆明、成都、太原、郑州、东莞、泉州、兰州、南昌,3个城市群中的二三线个中西部省会城市。

  上位城市和下位城市的概念(公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”,背后的逻辑是什么?》),所谓上位城市,就是两个城市相比,投资者选择最多的可称为上位城市。看一个城市房价强势不强势,可以从上涨时间点、涨幅、绝对房价等综合来判断。

  深圳、上海和北京,都是最强势的上位城市,它们分别引爆自己所在的大城市群,带领整个区域房价上涨。

  从一线到二三线、从东部向西部、从南部到北部、从城市圈核心城市到非核心城市”这样的上涨规律,其本质就是从上位城市到下位城市的轮动,基本在2年内完成全国房价的整个轮动。

  2次以上的操作,基本上就能使资金至少翻1-2倍。举个例子,2015年3月份买入深圳,2016年1月份卖出;2016年2月再入合肥,2016年12月份卖出;2017年1月份,买入成都。

温馨提示如有转载或引用以上内容之必要,敬请将本文链接作为出处标注,谢谢合作!



欢迎使用手机扫描访问本站